HSI capta R$ 437,5 milhões em novo fundo de CRI com garantia real

O HSI Renda CDI Crédito Estruturado, fundo cetipado da gestora HSI, encerrou sua primeira oferta pública com a captação de R$ 437,5 milhões, valor que superou os R$ 350 milhões inicialmente previstos para a operação, divulgada nesta quarta-feira (02).

O montante total captado corresponde à colocação de 4,375 milhões de cotas, vendidas a R$ 100 cada uma, resultado que já contempla o exercício integral do lote adicional de 25% sobre a oferta base, mecanismo que permite ampliar o volume captado quando há demanda suficiente dos investidores.

Maior captação da gestora em parceria com a XP

Para Fernando Gadelho, managing director da HSI Ativos Financeiros, o resultado da oferta comprova a aceitação do produto entre os investidores mesmo em um cenário de maior restrição de liquidez no mercado financeiro.

"Foi a maior captação nossa de fundo imobiliário de papel com a XP, sendo coordenadora da oferta. É um volume que permite fazer operações que vão de R$ 20 milhões a R$ 40 milhões, que é onde estão as principais operações do mercado", afirmou Gadelho em entrevista ao InfoMoney.

O fundo foi estruturado para investir principalmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) que contam com garantia real, dentro de uma estratégia voltada ao crédito imobiliário. O produto tem prazo de duração de cinco anos, com possibilidade de prorrogação por mais um ano, investimento mínimo de R$ 1 mil e taxa de administração global de 1,35% ao ano incidente sobre o patrimônio líquido do fundo.

A proposta da gestora é atuar com operações classificadas como de médio risco, conhecidas no mercado como "Middle Risk", mas sempre buscando estruturas de garantias consideradas robustas pela equipe de gestão da HSI.

Quatro frentes de atuação no crédito imobiliário

A estratégia do fundo cetipado da HSI está concentrada em quatro frentes distintas dentro do segmento de crédito imobiliário: financiamento à produção residencial, crédito pulverizado, operações de home equity e investimento em ativos imobiliários prontos e já locados.

No primeiro grupo, estão contempladas operações voltadas à conclusão de obras, ao reembolso de terrenos adquiridos por incorporadoras e a permutas financeiras entre as partes envolvidas em empreendimentos imobiliários.

Já a frente de crédito pulverizado envolve a antecipação de recebíveis oriundos de projetos já concluídos, com o objetivo de formar uma carteira mais diversificada, reduzindo a concentração de risco em poucos devedores ou empreendimentos específicos.

A terceira frente de atuação é o home equity, modalidade em que o crédito é concedido a pessoas físicas que oferecem seus próprios imóveis como garantia da operação. Por fim, a gestora também pretende investir em ativos imobiliários prontos e locados, como shoppings centers, hotéis, torres comerciais, galpões logísticos e imóveis destinados ao setor educacional, sempre priorizando operações lastreadas em receitas recorrentes e contratos de locação já vigentes.

De acordo com o material divulgado durante a oferta, o pipeline-base de operações do fundo apresenta um spread ponderado de CDI mais 4,5% ao ano, enquanto a duração média das operações que compõem a carteira é estimada em três anos.

Histórico conservador desde 2019

Segundo Gadelho, a estratégia adotada pelo fundo busca aproveitar a experiência acumulada pela HSI no mercado de crédito imobiliário ao longo dos últimos anos.

"A gente é, digamos, talvez uma das mais conservadoras aí, e isso se reflete muito no nosso histórico em crédito imobiliário desde 2019", afirmou o executivo.

O managing director destacou ainda que a disciplina na seleção das operações que compõem a carteira é um dos principais pilares da estratégia adotada pela gestora ao longo dos anos de atuação no setor.

"A gente ainda não tem nenhum evento de grave [inadimplência], então a gente tem bastante orgulho disso, porque a gente tem um critério de alocação muito restritivo", disse Gadelho.

Projeções de rentabilidade

A expectativa da gestora é que o fundo entregue um retorno equivalente a CDI mais 1,5% ao ano já no primeiro ano de operação e, posteriormente, avance para um patamar de CDI mais 2,4% ao ano nos períodos seguintes. Com essa evolução, o retorno médio projetado ao longo dos cinco anos de duração do fundo chega a CDI mais 2,2% ao ano.

A HSI também estima um retorno médio de 16,6% ao ano líquido de impostos para os investidores, o que equivale a 19,6% ao ano quando feita uma comparação considerando o gross-up de imposto, metodologia utilizada para tornar comparáveis rendimentos isentos e tributados.

Perspectivas para o mercado de fundos cetipados

Além de comemorar o resultado da captação, Gadelho avalia que ainda existe espaço significativo para o crescimento dos fundos cetipados voltados ao crédito estruturado dentro do mercado imobiliário brasileiro.

Para o executivo, a previsibilidade do ciclo de investimento proporcionado por esse tipo de estrutura é um dos principais fatores que podem atrair novos investidores para esse tipo de produto financeiro.

"Eu acho que o cetipado é uma classe que veio para ficar, basicamente porque o investidor enxerga um produto que tem começo, meio e fim. Então, basicamente, eu capto recurso, eu invisto recurso e depois devolvo o dinheiro", comentou Gadelho.

"Além disso, o investidor gosta do conceito de ser incentivado, porque você tem uma volatilidade do listado, então eles gostam bastante", concluiu o managing director da HSI Ativos Financeiros.